Отметим, что пока Минрегионразвития самостоятельно закрепило за регионами среднюю рыночную стоимость квадратного метра на первый квартал этого года. В целом по стране она равняется 26,5 тыс. рублей. В Красноярском крае — 33,5 тыс. рублей. Среди лидеров СФО — Новосибирская область (34,2 тыс. рублей). Самая низкая цена в Хакасии — 22,5 тыс. рублей.
Исходя именно из этих показателей в регионах будет высчитываться размер социальных выплат на приобретение жилых помещений. Для строителей — это лишь ориентир, которым они могут руководствоваться по своему усмотрению. Инициатива передачи полномочий на места обусловлена тем, что в ряде регионов заявляемые на приобретение льготникам объемы жилья не соответствуют реалиям. В Москве, например, в прошлом году было закуплено три тысячи квартир для льготников вместо планируемых 15 тысяч. В Красноярском крае, по данным краевых властей, такой ситуации не наблюдается.
Глава Минрегионразвития РФ Виктор Басаргин одной из главных причин московской ситуации называет нежелание компаний снижать цены на недвижимость. Оно и понятно, продавать сейчас жилье не очень выгодно. Эксперты считают, что квадратный метр к концу года может стоить дороже, чем сейчас, — около 40 тысяч рублей.
Руководитель отделения компании «Аревера-недвижимость» Марина Егизарян считает, что к концу года стоимость жилья в Красноярске может достигнуть планки в 55 тысяч рублей за квадрат. По ее словам, устанавливаемые государством цены на жилье будут явно ниже — во-первых, и не будут успевать среагировать на рыночные реалии — во-вторых.
- Бюрократическая машина не может реагировать на колебания рынка так же быстро, как игроки, — подчеркивает Егизарян.
При этом она указывает, что если раньше цены на вторичном и первичном рынке были примерно одинаковы, то сейчас наметилась тенденция к росту стоимости новых квартир.
- Думаю, если государство и сможет диктовать условия на строительном рынке, то это, скорее всего, будет относиться к старому жилью. Значит, и льготникам придется довольствоваться этой категорией квартир, — продолжает Егизарян.
Однако это довольно сомнительно, ведь наверняка общего объема вторичного жилого фонда не хватит, чтобы удовлетворить весь спрос на квартиры. К тому же в Красноярском крае большая часть льготных квартир предоставлялась именно на первичном рынке.
По данным министерства строительства края, в плане на 2009 год намечена сдача 1 млн квадратных метров жилплощади. Отметим, что в прогнозном плане развития за 2007 год в этом году намечалось сдать 1,5 млн квадратных метров. Это снижение обусловлено падением спроса в краевом центре. В территориях ситуация изменилась не так существенно.
Специалист по связям с общественностью компании «Монолитхолдинг» Александр Осадчий считает, что рынку жилья в Красноярске не хватает сегментации на классы.
- Себестоимость у строительной компании также зависит от класса жилья.
Издержки на строительство жилья эконом-класса значительно отличаются от издержек на строительство жилья бизнес-класса, премиум или элитного.
С другой стороны, если компания оказалась в трудной ситуации, продажа квартир оптом, хотя бы и государству для льготников, может оказаться неким выходом из кризиса. Естественно, в этом случае цена будет ниже, чем заявляемая ранее. Вот только до какой степени строители готовы опускать ее?
Явно не до средних показателей не то что по стране, но даже по краю — до 33,5 тыс. рублей. По мнению Осадчего, есть несколько факторов, которые могут повлиять на стоимость жилья на рынке. В первую очередь это зависит от цен на нефть — куда «повернется» баррель, туда пойдут и цены на квартиры. Черное золото не дорожает сейчас, но необходимо делать скидку на девальвацию, считает Осадчий. По крайней мере, он не думает, что на рынке есть причины для радикального падения цен. По его словам, наблюдается тенденция увеличения спроса на малогабаритные квартиры вместо дорогостоящих многокомнатных апартаментов.
В Новосибирске, например, компании изобрели новый способ сохранения квартир. Строители не продают построенное жилье, а сдают его в аренду в надежде на будущий рост цен.
- Сейчас отрасль не только в России, но и в мире переживает не лучшие времена, и покупать квартиры с точки зрения населения действительно выгодно, но с другой стороны, процесс реализации квартир затрудняется сложной процедурой получения населением длинных денег, — отмечает Осадчий.
Комментарий
Министр строительства Красноярского края Николай Глушков:
- Передача полномочий на места позволит на два-три месяца быстрее определять среднюю стоимость квадратного метра жилья. Но это никоим образом не означает, что строителей будет кто-то вынуждать продавать именно по такой стоимости. Каждый делает расчет сам для себя, исходя из своих затрат. Сегодня, по статистике, средняя стоимость квадратного метра в крае составляет 26,2 тысячи рублей. Рыночная цена в Красноярске — 33,9 тысячи рублей. При этом расчетная себестоимость в столице края составляет около 32 тысяч. В крае этот показатель равняется 20 тысячам.
Если мы будем покупать жилье для своих нужд, конечно, в основу будет браться этот расчет. Ориентировочно в этом случае цена будет зафиксирована на отметке 33—34 тысячи рублей за квадрат.
Естественно, строители не будут продавать себе в убыток. Но вот посмотрите, когда был объявлен конкурс с ценой 36,9 тысячи за квадрат, то в нем участвовало достаточное количество компаний. Если будет принято решение о 15%-м снижении, вероятно, желающих будет меньше. Нынешняя рыночная стоимость еще не достигла своего минимума. Но для того чтобы цена упала, нужно уменьшать себестоимость.
Вот в Москве стройматериалы подешевели на 15%. Власти решили сделать жилье тоже дешевле. Но ведь это же обман. Жилье строится примерно полтора года. Таким образом, квартиры, которые обещаются сегодня в Москве дешевле, на деле не подешевеют — ведь себестоимость прежняя.
Марк Захаров, "Вечерний Красноярск"
